大規模修繕の備えは出来ていますか

〇顧問料金の改定

(平成28年12月1日から)

 

 1、基本料金+2、特別料金

 <基本料金> 一律20,000円

   1)事務所での面談相談

   2)電話又はメールでの相談

 

 <特別料金> 拘束時間×5,000円

   1)マンション訪問

     (理事会・総会・特別委員会等

     への出席と助言)

   2)特別案件の依頼対応

 

 

 

〇中規模マンション(74戸)で弊社が経費総見直し委託を受けて、年間管理経費、1戸当たり127,000円の安価な実績事例が出ました。

(対策前、211,600円)

<管理組合の心配事と期待>

1、今のままでは修繕積立金の大幅値上げが必至となり、大規模修繕工事も満足に出来ない状況を打開したい。

<主な対策>

1、管理委託契約経費(14項目)の個別コンペ実施。

2、管理会社委託業務の内、4業務を管理組合からの直接契約に切り替え。

3、管理組合と専門業者との直接契約分(7業務)のコンペ実施

 1)エレベーター保守業務

 2)機械式駐車場保守業務

 3)植栽業務

 4)防犯カメラリースから買い取りに切り替え

 5)損害保険の代理店切り替え

 6)一括受電への切り替え

 7)LED化への切り替え

<結果>

1、修繕積立金の大幅値上げが回避された。

2、大規模修繕工事の一時金支払いが不要となった。

 

  〇マンション診断を受けて損害保険料を引き下げよう

 

最近経年マンションは損害保険料が大幅に値上げされて来ましたが、保守管理の良好なマンションには割引制度があり大幅な値引き実績が出て来ました。

詳細につきましては、是非相談下さい。

 

 〇地震保険料率が改正されます。

 

1、平成29年1月1日から3段階に分けて改正されます。初年度は平均+5.1%の引き上げになります。都道府県で大きく差が出る予定です。

<3段階後の数値> 保険金額1,000万円で算定

 1)東京都、千葉県、神奈川県

  現行20,200円が28,100円、39%up

 2)埼玉県

  現行13,600円が20,400円、50%up

 

2、同じ長期契約でも一括払いと年度分割払いでは取り扱いが異なります。

 1)一括払い・・・支払時点の料率維持

 2)年度分割払い・・・年度ごとに料率が変更になります。

(注)料率変更前に一度ご相談下さい。 

 

○電気料金削減対策、実績積上で内容充実 

( 詳細情報は「共用部電気料金削減」を検索ください)

 

大規規模修繕の備えは出来ていますか                           HP水仙.JPG 

 

 

修繕積立金が不足して、頭を抱えて

おられるマンション管理組合役員の皆様へ

                              

◎あなたのマンションの中長期財務診断を

 引受け、修繕積立金の大幅値上げ抑制と

 一時金の徴収を減額する施策の提案をさせて

 頂きます。提案の実施も相談に乗ります。

 

◎何故?修繕積立金が不足する 

 

 原因の大部分はマンション販売時にデベロッパーが

  販売作戦として維持経費を安く見せる為、長期

 修繕計画を異常に安価に設定して、積立金を

 安く見せているところにあります。

 

 

 弊社の提案を採用して頂いて、次のステップ(有償)に進んで

 頂くか、現状を知っていただくレベルで止めておくかは

 管理組合様でご自由に選択下さい。制約はありません。

お引き受けは実情を聞かせて頂いて、相談後実施致します。

 

 

@中長期財務診断ーA修繕積立金の不足分解消対策の実施ーB大規模修繕工事アドバイザーを一連のものとして管理組合をサポートします。

                                                                                   

 

 

1、中長期財務診断と改善案の答申

  面談後、改善の可能性があれば無料で作成を引き受けます

 

 @貸借対照表 A年度収支表 B管理委託契約書

 C管理委託契約、重要事項説明書 D長期修繕計画書 

 D規約集 E損害保険契約書 F電気代領収書

  を見せて頂きます。

 

2、長期修繕計画の見直しと50年計画書の

  作成

  (財務診断答申の為のバックアップ資料を兼ねており

        別料金は頂きません。)

 1)何故50年計画?

  躯体機能耐用年数60年以上、国税減価償却年数

  47年も参考に、国土交通省長期修繕計画作成ガイド

  ライン30年を50年に延長し、実際の居住年数を50年

  以上と想定した中長期概算計画を立案します。

  現行モデル30年では給水管、給湯管、排水管更新、開口部

  (サッシ、玄関扉等)大口費用を必要とする更新工事等

  が算入されていない案件が発生し、後年になって一時金

  徴収、大口借入金等の問題も発生するので、早い段階から

  管理組合様にて対策案を論議して頂ける材料とする。 

  (躯体機能耐用年数60年以上は現独立行政法人建築研究所(旧建設省建築研究所)

  が調査委託した「建築躯体・部材・設備等の耐用年数調査報告書」から、建物により

  50年以上、60年以上、65年以上があり、中間の60年以上を記載しました。)

 

 

 2)推定概算工事費の算出

  同じ施行条件のマンションは存在しないが、現行計画

  が設計価格か実勢価格使用か、使用材料は何か、

  工事方法はどのようなやり方か?売り出し時の積立金

  を低額に提示した為に、その金額との整合性を採った

  ものか?

  現地及び設計図書を詳細に診断しないと判別がつか

  ない部分があるが各種情報から推定概算数値を算出し、

  将来に向けての管理組合様が対策案を論議するデータ

  として頂けます。

 

 

3、長期修繕積立金の不足金充足対策(有償

 

  1)管理業務の全面見直し

   @現行仕様の見直し(サービス低下なしで)

   A管理委託契約の見直し

   B管理組合直接発注業務の見直し

 

         晴れ詳細記事はここ

 

 

4、大規模修繕工事のサポート(有償

 

  1)工事をしようにも誰に相談したらよいか分からない。

   その相談相手(アドバイザー)になります。

 

  2)長期修繕計画の不足分を解消する改善策の一つに

   工事を丸投げしたらコストが高くつくので他の方法で工事を

   したらよいと言うことは漠然と分かっているが

   管理組合では素人集団であり、どのようにしたら良いのか

   分からない。このような声に応えます。 

 3)詳細は「マンション管理組合、大規模修繕工事アドバイス」をご覧

  下さい。  phone to詳細記事はここ

 

5、長期修繕計画(新規作成及び現行+5年)

 の計画書作成を引き受けます(有償) 

   作成にあたり設計図書(竣工図面、工事内訳明細書等を)

  現行長期修繕計画書を借用させていただきます。

  必要により現地視察も行います。これら状況を見せていた

  だいて見積書を作成し、合意があれば出来る限り細目を

   織り込んだ計画書作成作業に入ります。

 (但しメガマンション、タワーマンションは除外させていただきます。)