・フロントマン（担当者）や管理人の対応が悪い、仕事の精度が低い、専門知識が

   不足している。

 

・フロントマンが頻繁に交代する・引継ぎがなされていない｡頼りない。

 

・委託契約通りの管理費等の滞納者への督促ができていない。

 

・会社に法律・会計・保険・建築・設備等の専門スタッフがいない

 

・管理会社が分譲主（デベロッパー）の子会社でアフター瑕疵対応が不足している。

 

・管理会社が特定の区分所有者（理事）と癒着している。

 

・管理会社の事情を優先して管理組合を動かそうとしている。情報開示が不足している。

 

・依頼事項の対応が遅い又は管理会社の理論で管理組合を納得させようとする。

 

・書類（月次管理報告書や会計報告書）が出てこない・間違いが多い。

 

・修繕工事等の見積もりが高く、内容が不透明である 。一社見積もりしか来ない。

 

・修繕工事等の施工会社が管理会社指定であり、管理組合で選択できない。価格も

　高いと思う。

 

これらの管理会社に対する不満や疑問の一つまたは複数が絡み合うことで、管理組合の

課題・悩み・トラブルが増えていきます。 

メダカすみよいマンション管理士事務所では、この管理組合と管理会社との関係を客観的に

調査した上で、具体的な改善提案をご提供します。

又分譲当初からの管理会社で管理組合が競争原理を取り入れて選択したものではなく、

管理員やﾌﾛﾝﾄマﾝは交代してもらえばすむことですが、コスト面や管理会社の体質

に関する」問題は管理会社を変更しないと解決出来ない場合もあります。

 

 

｢管理会社変更 管理委託契約見直し ｣その特徴

メダカすみよいマンション管理士事務所では、これら管理組合（理事会）

役員の管理会社に対する切実な「不安・疑問・不満」に対応し、

以下の特徴を以って徹底的な管理会社変更 管理委託契約見直し

 コンサルティグを実施します。

 

 

１、どんなレベルで内容を見るのか？


管理組合と管理会社との関係改善には、「管理委託契約上の問題」のほかに、「業務仕様

（具体的な業務内容）の問題及びコスト」「マンション管理の現場での実際問題」を

 

総合的に検証する必要があります。また管理会社ごとの業務内容（実務）の特徴を短期間で

見抜く力も必要です。

⇒マンション管理士と言えども、全てが分かっている訳ではありません。管理会社との

付き合いは居住するマンションの管理会社はﾌﾛﾝﾄﾏﾝとは懇談の機会を多く持っておりますが､

マンション管理士は短期間の接触しかなく、その中で管理会社の体質を掴む必要があります。

和光市や杉並区、さいたま市マンション問題意見交換会の世話や基調講演を通じての知識、

研究会として参画している「マンション居住者の満足向上の為の管理会社と管理組合の

連携の在り方」等が管理組合の実態を知るﾁｬﾝｽとなっております。

 

２．不満解消には管理会社変更をすれば良いんじゃ

　　ないの？

⇒管理会社変更 管理委託契約見直し における管理組合の最大のリスクは、

「安易な管理会社変更」に走った場合、同じ過といった「管理会社変更以外の

問題解決の道」 の模索やあやまちを繰り返してしまう可能性があるということです。

⇒管理会社に不満がある場合、複数の管理会社から見積を取り新たな管理会社を選定する

 ことは、実はマンション管理士や管理費削減コンサルタント等を採用しなくても管理組合が

 独自に十分できます。お金を払うのはもったいないです。

⇒しかしながら、

・ 現行の管理会社に対する不満の根本はどこにあるのか？

・ 現場（フロントマンや管理人）の交代で解決するのではないか？

・ 管理委託契約や業務仕様をカスタマイズし再契約できれば解決しないか？

・ 一定期間業務の監査をして様子を見るべきではないか？

・ 問題となっている業務を別会社に分離発注する方法はとれないか？

・ 管理組合と管理会社双方の「ボタンの掛け違い」の可能性はないか？ これは契約時の

　管理委託契約書の仕様書の内容確認不足やあいまいな解釈の仕様を残していることから

　発生することもあります。

 

　管理会社変更の議論以前の問題も多くあります。

・ 新管理会社が現行の管理会社に対する不満や疑問を解決できる根拠は？

・管理会社変更のデメリット・マイナス面はどこか？（完璧な管理会社はない）

・ 新管理会社の業務品質を監査する必要がないか？ もし管理会社の切り替えが行われた

　場合は一定期間、顧問と言う形で参画して約束通りの業務が出来ているかを確認して

　不足部分は修正致します。

・ 新管理会社が業務品質を継続できない場合は？（永久に高品質はない）

・ 管理費（管理委託費）との妥当性があるか？

・ 評判の良い現場スタッフ（管理員・清掃員）を交代した時の居住者の反応は？

　といった「管理会社変更後のリスク」まで視野に入れ検討しないと、当初は良好であった

　管理会社との関係が継続する保証はまったくなく、最悪のケースでは再度管理会社の

   変更や管理委託契約の見直しを検討しなければならなくなります。

  後の管理組合（理事会）の負担が大きくなるでしょう。

⇒管理会社変更を数回繰り返した挙句、最終的にまともな管理会社が見積を辞退するような

「迷走する管理組合」も沢山見てきました。契約相手方である管理会社との適正な管理委託

　契約に基づいた関係の構築は、お客様である管理組合のチェックレベルや実務知識だけ

  ではなかなか難しい部分もあります。

　コンサルタントに業界経験や実務知識が必要な理由はここにあります。

　メダカすみよいマンション管理士事務所では、現状を把握し将来を想定し、管理組合に

　とって最良かつ長期間に亘る解決提案を提示します。

１．管理組合の個別事情に対応できる？

 

⇒ひと口に「管理会社変更 管理委託契約見直し」と言っても、マンション管理組合に

　よってアプローチの方法は様々です。

例えば、

・ マンションの規模（小規模・大規模・団地）  

・ マンションの築年数や現行管理会社との契約年数

・ 管理会社への不満・不安の期間（短期的なものか長期的なものか）

・ 管理会社の現状（ブランドのあるなし・経営状態・フロントマンの交代周期等）

・ 管理組合員の傾向や過去の歴史など

これら諸々の事情を勘案し、

・ 単に管理会社へ是正要求すれば良いのか

 

・ 一定期間業務監査（チェック）する必要があるのか

 

・ 管理委託契約内容の見直しが必要か

 

・ 実際の業務仕様をカスタマイズすべきか

 

・管理会社変更が最良か

 

・ 管理組合と管理会社の双方が歩み寄る必要があるか

など、考えられるベストの提案がなされるべきです。これにはやはり管理業界を

知り、かつ様々なタイプのマンション管理組合や管理会社と関わってきたという

経験は大きな財産になります。早く財産を蓄積出来る様にがんばります。　　

⇒ところがマンション管理士やマンション管理士を副業とするような士業の方々の

　多くがこれらの個別事情を考慮せず、管理会社変更ありきで進めようとするため

　管理組合によっては管理会社との関係改善という当初の目的が達成できなく

   なります。

⇒メダカすみよいマンション管理士事務所では、マンション毎の個別事情を事前に

　調査（書類やヒアリング等）し理にかなった方法で見直しを実現します。

 

このように、管理会社変更 管理委託契約見直し においては、単に複数の管理会社を比較し

管理会社変更へ導くのとは別の次元の「業界知識」「実務能力」が必要であることが

ご理解頂けましたでしょうか？