マンション共用部分の

電気料金値上げの抑止対応をして

大きな効果を挙げています。

 

最近電気料金の値上げが共用部分のコストアップの大きな

要因になっており電気料金削減コンサルティングの要請が増えて

来ております。

それに対応しておりますが、予想以上の効果を挙げて住民の

皆様に喜ばれております。

 

 専有部分の電気代削減には直接ご家庭の財布に影響するからと言って

①電力消費量の大きき電気製品（冷蔵庫､エアコン等）の省エネタイプへの切り替え、

②こまめな消灯、人感センサの導入

③ＬＥＤ照明への切り替えが行われていますが、

 

 

案外、共用部分の電気代削減には手が付けられておりませんでした。理由を聞いて

みるとマンション共通の要因があり、対策が取られていないことが分かりました。

以下に紹介致します。

 

１、具体的に何をしたら削減出来るのかよいのか分からない。

２、電気料金の内訳まで見たことがない。見てもいろいろ複雑な事が書いてあり

   よく分からない。

３、自分の家庭にいくら影響があるか分からない。誰かがやるだろう。

 

このような意見のある中で、

１）世間で原発問題や代替電力の取組（太陽光発電、風力発電等）、

２）火力発電の増加によるＬＰＧ、石油等の輸入増加に伴う貿易収支の赤字等の

　　ニュースが連日採りあげられて、電気に関する関心度は急速に引き上げられて

　　来ました。

 

 そこで弊社はマンションの経費総見直しの中で、月例の管理費、修繕積立金の値上げ

抑制策の手段として電気代を大きな材料として採りあげ、理事会に具体的な方法とその

見積と効果を提示して、最近連続して大きな成果を挙げて喜ばれております。

最近の事例を紹介します。

 

具体的な事例としては次の内容です。

 

Ａ、神奈川県　１４１世帯マンション

Ｂ、埼玉県　　　７４世帯のマンション

 

１、「高圧一括受電方式」の導入

　１）導入出来る条件

　　①規模が一定戸数以上（約50戸以上）:最近は35世帯以上に引き下げれれました。

　　②独立した電気室（変電室）を持つこと

　　③区分所有者全員が賛成すること。その他

　（注）電気料金自由化が平成28年からスタートしましたが、別の電力供給会社との

　　　契約家庭が1戸でもあれば一括受電は成立しません。一括受電を進める為に

　　　個別契約のご家庭には専門家が対応の相談に伺います。

 

　２）導入予測効果

　　①共用部電気代の３５％（４０％）引き下げ＋自家用電気工作物点検費、無料化

　　（注）契約15年間、初期投資コスト（変電質設備機器取り替え＋専有部ﾌﾞﾚｰｶｰの

　　　　取り換え＋毎月の電気使用量の検針、代金請求、振込清算等）を差し引いた

           利益還元

　　②なぜ電気代が安くなるのか

　　　　マンションに高圧で電気を引き込み、専有部配電は低圧に変電した電気を

　　　　供給している。

　　　　変電料が必要な分、東電は低圧電気代は高くして請求をされている。

　　　　これを一括受電担当会社が高圧で受電をして東電には安い電気代を支払い

     　    自社で変電をして専有部に供給するが、専有部からは従来通りの電気代を

　　　　受け取り低減できた電気代を共用部から差し引くしくみとなっている。

　　　　（中には一部専有部に還元する方式もある。）

 

　３）導入までの流れ

　　①理事会に趣旨を提案して、検討課題に採りあげてもらう。（弊社）

 

　　②一括受電会社に見積依頼をして、その結果から投資対効果表を作成して

　　　理事会に提案し、合意を採る。（弊社＋一括受電担当会社）

 

　　③並行して一括受電会社は現地調査をして、電気室の構造、機器の取り換えの

        可否を判断する。（一括受電担当会社）

 

　　④住民アンケート採りと合わせ、住民説明会を開催する。（2回に分けて実施）

　　　席上には一括受電会社、弊社、マンション理事長にも同席してもらい

         理事長からは経費総見直しの推進状況、電気代削減の必要性等の説明があり

         住民の質問にも丁寧に回答がなされました。

        （企画:弊社、説明：一括受電担当会社及び理事長）

 

　　⑤臨時総会の開催

　　　他の案件と抱合せて臨時総会の議案に採りあげて、そこでも住民からの質疑

　　　応答を行い、出席者全員の賛成を頂き推進を正式に決定しました。

　　　議決権行使書では2名の反対票がありましたが、その後経過を理解され切り

　　　替え申込書も円滑に提出して頂きました。

　　　（臨時総会開催段取り：理事会＋管理会社＋弊社＋一括受電担当会社）

 

　　⑥各戸からの東電からの一括受電会社への契約切り替え申込書の配布と回収。

　　　アンケートで反対表明があったご家庭（1戸）からも特別の反対意見はなく

　　　切り替え申し込みを受理できました。

　　　（担当:一括受電担当会社、支援:理事会＋弊社）　

　（注）短期間で切り替えの合意形成が出来た背景

　　　　ｲ、理事長他役員が取組に正面から取組み、住民に理解を求めた。２回の

　　　　　住民説明会の実施､臨時総会、理事会等の質疑応答の機会を設けた。

　　　　ﾛ、管理業務総見直しの経過、成果を広報等で広く何回も知らせたことにより

                活動に対して理解が深まったと思われる。

 

　　⑦電気室の変電設備切り替え工事（東電から一括受電担当会社設備機器へ）

　　⑧共用部電気代の削減及び自家用電気工作物点検費の無料化スタート。

２、［ＬＥＤ照明の導入」

　１）導入予測効果

　　①共用部全電球の切り替え、現行電球電気代比50％減（動力代除く）

　　②電球長寿命化に伴う電球代の削減、LED（40,000時間）現行電球

　　　（10,000時間ﾊﾞﾗﾂｷあり）LED化後の寿命、8時間点灯(13.7年)、

　　　　12時間点灯(9.1年）、24時間点灯（4.7年）

　　③通常の蛍光灯は令和元年で生産停止が為されております。

　　④電球取り換え時の事故の削減、担当管理人は脚立で球取り換え作業を

　　　しているが、少なからず事故が発生しており、電球の取り換え回数の

　　　減少で、安全度が大幅に向上する。

 

　２）導入までの流れ

　　①理事会にテーマとして採りあげを提案し合意を採る。（弊社） 

 

　　②現地案内と業者複数に見積を採り、投資対効果表にまとめて現地案内

　　　立ち合いは（弊社）理事会での投資対効果説明（弊社）

　　　投資回収年限（共用部全体405灯）で4.2年で償却できる。

 

　　③検討会で出た質問への対応

　　　ｲ、品質性能のレベル（国産か輸入品かﾒｰｶｰは何処か）

　　　ﾛ､  耐用年数（各電球別の耐用年数と点灯時間の関連）

　　　ﾊ、各種規格、特許への対応は（ＰＳＥﾃｽﾄ、国内特許,LEDﾁｯﾌﾟ）

　　　ﾆ、実際に納入した客先の評価

　　　ﾎ、照度、放射角度等

　　　　ｲ､ﾛ､ﾊ､ﾆ、は書類で説明出来たが、ﾎは口では理解してもらい難く

　　　　理事会の了解を得て、マンション内2か所に現行電球を外して

　　　　LED電球をつけ、住民にも見てもらった。） 

 

       ④業者出席の質疑応答（理事会）（段取り:弊社）

 

 　　⑤広報活動の展開（LED照明試験点灯箇所の写真入り広報、臨時総会

　　　資料に添付）（理事長､支援:弊社）

　　　質問に何故専有部への還元はないか？　修繕積立金の値上げ抑制策

　　　を説明して了解を採る。 管理経費が削減出来る事は各区分所有者にも

         還元できていることになる。

 

　　⑥臨時総会への提案了解と議決

　　　（提案資料は弊社作成、理事会で確認してもらい、管理会社作成の臨時

　　　　総会議案書に組み込み）反対意見はなく、全会一致で承認された

 

　　⑦工事請負契約の締結、工事日程の広報、工事実施

　　　（理事会説明等対応は弊社、工事は業者）

 

　３）LED電球の保証期間

　　型式で異なるが1年〜5年間保証、その間の取り換えは設置業者が

　　主体的に行う。但し管理組合側の過失、自然災害要因の球切れは

　　免責となる。

 

Ｂ、東京都調布市の事例　28世帯マンション

 

１、「ＬＥＤ照明の導入」

　１）導入予測効果

　　　①現行電球電気代の削減（共用部全体104球）で70％減

　　　　（動力電気代は除く）

　　　②電球交換代の削減　（耐用年数、12時間点灯、9.1年、

　　　　24時間点灯、4.6年）

　　　③電球取り換え作業時の事故削減

　　　　　（大幅な回数低減で管理人業務負担の軽減と安全性向上）

　　　④投資対効果、2.4年で回収見込み。

 

　２）導入の流れ

　　　①管理業務総見直しの中の検討課題に組み入れして理事会に提案

　　　　合意を得る（弊社）

 

　　　②業者現地案内、見積実施、投資対効果表の作成

　　　　（案内と立会い:弊社、見積:業者）

 

　　　③理事会提案と了解（弊社）、質疑応答項目は前記事例で紹介済に

　　　　つき割愛。

　　　　他マンションでの切り替え事例写真は理事会説明資料に折込。

 

　　　④臨時総会議案書への採りあげ（議案書作成支援:弊社）議決へ

 

　　　⑤工事請負契約書の締結と工事（契約締結支援:弊社 

 

○弊社の電気料金削減への取り組み

 
「メダカすみよいマンション管理士事務所」では、この共用部分の電気料金

削減について提案出来る電気設計技術者と研究を重ね、

今日のコンサルティング提案に至っています。

共用部分 電気料金削減コンサルティングとは、マンションの共用部分にかかる、

• 共用廊下やエントランスホール、外灯などの『電灯（照明）』
   
• エレベーターや機械式駐車設備、各種ポンプなどの『動力』
   

この２種類の電気設備に着目し、

①「東電との契約形態の変更」により、「契約電力単価」を安くする。

②「使用電力量の節電の工夫」により電気代を低減する。

　その他個別要因を調査し、そこに対策を実施する。

①「契約電力単価」を安くする方法として

・　電灯基本契約見直し検討１（従量電灯から低圧高負荷契約へ変更）

・　電灯基本契約見直し検討２（ナイト１０・ナイト８へ変更） 

・　動力基本契約見直し（電子ブレーカー導入で主開閉器契約へ変更）

・　蓄熱式ﾋｰﾀｰの取り付け （オール電化）

・　高圧一括受電方式の導入（中規模以上のマンションに該当）

　（注）各種採用方式は電力会社の事情により変更されることがあります。

②「使用電力量の節約の工夫」による電気代を安く

　する方法は以下の内容になります。

・　電球（ランプ）の省エネタイプへの切り替え（ＬＥＤ等に交換）

・　電灯タイマー設備の更新・設定変更

・　電灯の人感センサー、照度センサの導入

・　自家用電気工作物（キュービクル）点検業者の見直し

・　照明器具・動力設備（ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ、給水ﾎﾟﾝﾌﾟ等）（インバーター化）

・　点灯時間帯の工夫

 

  上記の電気料金削減ノウハウ

を組み合わせ、徹底的な電気料金削減を提案いたします。

 

電気料金削減コンサルティング 導入の流れは以下の通りです。 

 

　１．メールまたは電話にてお問い合わせください。

 

　２．理事会に取組方法と効果概算説明を行い、決議を経てご次に進みます。

 

　３．現在の電気料金請求書、図面及び現地調査を経て、1〜2ヵ月後

　（マンションの規模によります。）

　　『共用部分電気料金削減提案書』を書面またはＰＤＦデータにてご提出

　　いたします。

 

  4.  理事会決議（管理組合により総会承認）を経て削減作業を実施します。

 

  5.  作業終了後、一定期間、電気料金の削減効果を検証しご報告いたします。

   　※ご要望に応じて事前に守秘義務に関する念書をご提供致します。

    　まずは気軽にご相談下さい。

共用部分　電気料金削減コンサルティングの報酬は以下の通りです。

 

　１、簡易調査料　　　　０円
　　　　　　　※資料等から｢電気料金削減の余地があるか｣を簡易調査します。

　2､　業務の中止
　　　　※簡易調査により電気料金削減が見込めない場合は業務終了となります。

　3､　調査料(着手金)及び諸経費

　　　現地見学を行い、見積書を提示させていただきます。
 

　4､成功報酬

        本件コンサルティングにて削減できた電気料の初年度1年間の15％〜50％を

        案件により相談させて頂きます。

          （2年目以降の削減効果は全額管理組合のものとなります）

　　　まずは無料の簡易調査をお申込下さい。

 

 

　共用部分 電気料金削減コンサルティングにおいて、3つのお約束をさせて頂きます。

 

１）電気料金の削減根拠と費用対効果（初期投資の回収期間）を明確にします。

 

２）専門用語を使わず分かりやすい＝他の管理組合員へ説明しやすい資料を

　　提出します。

 

３）作業はすべてメダカすみよい事務所が実施しますので、理事会役員の皆様には

　　投資対効果のご判断を頂く事と結果を待つだけ、と導入が簡単です。

　まずは無料の簡易調査からご相談下さい。

 

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※共用部分 電気料金削減コンサルティングへのご質問・ご相談・お申込みは

Ｅﾒｰﾙ　masaru1103naka＠gmail.com

または　０３−５２１１−００８７　、０９０−６７１３−３８０３