◎ﾏﾝｼｮﾝ管理組合

　　大規模修繕工事の推進ｱﾄﾞﾊﾞｲｽ 

　　　(引受対象としてﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝ、大規模ﾏﾝｼｮﾝは除外させていただいております。）

2.品質とコストの関連

3、如何にして品質を確保して工事コストを下げるか

 １）ﾏﾝｼｮﾝの価値を高く維持すると同時に住み易い環境作りの為

　　には住人の皆様の協力なくして実現するものではありません

　　が建物､付帯設備等が長持ちをして､外観の維持以外に持てる

　　機能を十分発揮し続けるには､専門家を含む定期点検保全以外

　　に長期の補修管理も必要となります。           
           
　２）現在修繕積立金を毎月支払っていただいておりますが

　　この金額が不足すると補修の必要性が出ても臨時徴収を

　　せねば ならず､住民の合意形成までに相当の時間を費やし

　　ﾀｲﾑﾘｰな補修も出来ません。

　　この事態発生を少なくすることも工夫の一つです。           
　　そこで修繕費用＝「毎月の積立金や臨時徴収金」出来るだけ

　　毎月の積立金で修繕金を賄う様に計画的に推進することが

 

　　必要になります。主な対応項目を挙げてみました。          
           
（１）長期補修計画を立案して計画的な補修。        
（２）年度補修実施項目の吟味と必要予算の計上。           
（３）適正な設備診断の実施。           
（４）適正業者の選定と工事の実施。           
（５）修繕、改良履歴の整備保管。           
（６）物を大切にする習慣付け。（日常の木目細かい掃除・手入れの実施等）    （７）管理規約や管理細則に定められた項目の遵守。           

　　①専有部分と言えども勝手に修理改造は行わない。

　　（工事範囲に共用部分との取り合いが入るｹｰｽが多い

 

　　　ので届け出てから規約の枠内で工事を行う。）    

　　②禁止事項の遵守。（外壁に穴を開けたり､配管変更

　　　床材の品質指定等） 

 

（８）工事実施に際しては、管理組合に修繕委員会を設置したり、

　　住民への協力体制作りが必須となります。

（９） よい品質で適正コストで工事を行うには、設計会社や

　　　施工会社の選択が大切になります。その選択の仕方にも

　　　工夫が必要となります。

      
 ４、発注方式の選択

　１）責任施工方式、施工会社一任

(メリット）

 　①依頼するので あれば、建築したゼネコンがよい。割合とよい仕事をしてくれる。

　　②管理組合は業者丸投げで手間は省ける。

（デメット）

　　①相手次第では工事のﾊﾞﾗﾂｷが大きい。発注段階では見抜けない。

　　　ゼネコンと補修会社は得意分野が異なり、補修工事は系列会社に

　　　丸投げをするケースが多い。

　②価格が高くなる可能性がある。

　　　ゼネコンは系列会社から中間マージンを採るので価格は高くなりがち

　　　である。

　③住民参画型にはなり難い。

 ２)設計監理と施工会社分離方式

（メリット）

　①施工品質は一番安定する可能性が高い。

　②トータルコストで一番安価となる可能性あり。

　　数社競合入札方式を採るので癒着が防げて、価格も適正価格を

　　引き出す材料になる。

　③住民の意向を一番反映しやすい。

　　工事範囲、工事の進め方について管理組合と設計監理

　　会社が協働して第三者としての意見を出したり監理機能を活かし

　　やすい。

（デメリット）

　①設計監理委託費用が別途必要となる。

　　工事費の５％~８%程度は必要となる。但し工事費諸経費を合計

　　すると全体としては安価になる。

　②修繕委員会立ち上げと委員の手間は増える。

　　自分たちが住む処の補修であり、よりよく補修を進める意図から

　　は割り切りも必要である。専有部分の工事もあり住民の要望等

　　の対応は委員の大きな業務となる。

　　新築は住民が生活をしてなくて工事を進めることが出来るが補修工事は

　　生活を続けながらの工事となるので対策の内容が大きく異なる。

 ３)管理会社一任方式

 （メリット）　

　①　品質はまずまず維持してもらえる。

　　　品質が悪いと管理委託契約にも影響をするので、選別をして

　　　発注をかける傾向がある。

　②  最近は大規模修繕工事の市場が大きくなり、管理会社として収益源と

　　  みなして体制整備が行われている会社が多い。

　　　専門部門の新設、設計部隊の充実等

　③　丸投げで管理組合の手間は省ける。

（デメリット）

　①  元請けは管理会社で実態は系列の補修会社に丸投げが多い。

　　品質にﾊﾞﾗﾂｷは出る可能性あり

　②  管理会社が系列会社から中間マージンを採るので価格は高くなる

     可能性大。相当の金額が動いていると言われている。

　③  管理会社は管理組合にの財務状態を熟知しており、資金の上限迄

    工事内容レベルを必要以上に引き上げてくる可能性がある。

　④  工事目線が管理組合ではなく、管理会社、施工会社になりがち

   である。住民参画型になり難い。

 

5、補修工事にアドバイザーが必要なｹｰｽ 

 

　１）補修工事にはある程度の専門知識が必要となります。

　　管理組合の修繕委員に専門家が入ってもらえると推進が楽で適切な

     工事の推進役になります。

　２）もし適切な人材が見つからない場合はｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞｰを依頼することを

　　推奨致します。管理組合の立場で設計会社や施工会社に管理組合の

　　意向を伝えて実現してもらう機能は必要になります。

　３）選考するｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞｰは管理組合の立場で住民目線で設計会社､

　　　施工会社に意見を言ってくれる。又設計会社等の選考も誘導して

　　　もらえる人を選ぶ必要があります。

 

 ６、アドバイザーの業務

管理組合からｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞｰ委託があった場合は次の内容を支援致します。

＜アドバイザー区分＞

　次の２通りのｹｰｽがあります。

　１、設計監理会社選考まで

　２、工事完成引き継ぎまで 
  

１）総会決議・理事会への委任事項の段取り支援

 

　①修繕委員会立ち上げ

　②総会議案書作成、（理事会委任事項、工事範囲、工事予算含む）

２）設計監理会社、選考支援

　①応札設計監理会社候補の選出

　②設計監理仕様書の作成

　③入札候補会社に対する現場説明会の開催

　④設計会社の選考（公開ヒアリング等）

　⑤設計監理会社選考結果の総会承認採り

３）工事範囲、住民意見の聴取支援

　①住民アンケートの実施

　②修繕委員による現場巡回と補修箇所の意見取りまとめ、

　　工事への反映

４）施工会社選考支援（設計会社に一任の場合とｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞｰ参画のｹｰｽあり）

　①選考入札条件の決定

　②入札仕様書内容の検討

　③応札会社の取りまとめと第一次書類選考

　④現場説明会と見積内容の検証

　⑤公開ヒアリングの実施（審査員及び質問項目、

　　　　　　　評価シートの作成、審査進行）

　⑥施工会社との予算ネゴ

　⑦施工会社との施工契約の締結

　⑧総会での承認段取り

４）工事中の支援活動

　①工事住民説明会の開催

　②行程会議への出席住民意見の反映

　③中間検査、完成検査への参画

　④工事保証書の受理 

７、アドバイザー契約の報酬

  １）人工数×４０，０００円（５，０００円×８時間（拘束））

     　契約前に見積書を提示致します。

　 ２）追加清算

　　　実績で弊社の責任以外の対策で見積人工数より増加した場合は

　　　業務終了後、双方協議の上、費用清算を行う。