小規模マンション管理組合 運営の限定ページ 

 ・・・一部ﾋｱﾘﾝｸﾞ情報得を含んでおります。

「小規模マンション」とは、総戸数５０戸未満のマンションと定義します。 

このページでは、小規模マンションの管理組合運営に関するコラム・トピックス

ブログ記事等から抜粋した記事を順不同で記しています。

管理組合運営で苦労される小規模マンション管理組合の理事長さんや役員の皆さんへ

少しでもお役に立てればと思います。

ちょっとしたコツで小規模マンションの未来は明るくなります！ご一読下さい。

 = index =

*小規模マンションはチームワークが第一

*管理会社に見捨てられる「もうひとつの理由」

*理事会に興味のともし火をつける

*あなたは被害者でもあり、加害者でもある

*輪番制へ見切りをつける時が来る

*組合員（区分所有者）名簿がない！

*小規模マンションにとって理事会は堅苦しい？

*小規模マンションではムラ社会を作れ

*一般（管理費）会計には「遊び」が必要だ

*売れないマンションとは？

小規模マンション共通の問題は、「理事のなり手不足」そして「修繕積立金不足」

です。

修繕積立金不足は、実は居住者通しのチームワーク（＝理事のなり手の確保）が

あれば改善できます。

居住者間のつながりがあり、多くが管理組合運営に興味・関心を持つだけで、

日常の管理費コストの節約や工事費の削減が可能となります。

その結果、修繕積立金の不足は改善の方向へと確実に向かいます。

しかし、居住者間に「チームワーク」がないと、もうどうしようもありません。

「金なし」「連携なし」「危機感なし」小規模マンションで皆が無関心ですと

致命傷です。

小規模マンションの管理組合では、居住者間のチームワークの良し悪しが

「住み心地や資産価値」の維持向上に大きく影響します。 皆さんには是非気付いて

欲しい！！

特に大手管理会社における事業戦略上の傾向として､売上や利益率が低い小規模ﾏﾝｼｮﾝは

積極的な解約（管理委託契約の更新拒絶、または委託費の大幅な値上げ要請）をして

いるがことが挙げられますが、近年ではその傾向が一層強まっています。

当社へ駆け込まれる小規模マンション管理組合の総会議案書を読むと、人件費の高騰を

理由とした「管理会社からの管理委託費値上げ議案」を多く見かけます。

某大手管理会社では一時期、年間に管理受託する管理組合数の約半分に相当する

管理組合との契約を何らかの形で解約して、血を入れ替えて」いるとの話も入って

きました。

小規模マンションから管理会社を見捨てるのは良いことです。

しかし見捨てられるのは悲しいことですね。

ところで、管理会社に見捨てられるマンションを見ると、単に管理委託費が

安くて儲からないという表面上の利益面だけではないことがわかります。

特殊な区分所有者の存在が管理委託費には表れないコストを押し上げるのです。

それは、管理会社フロント（マンション担当者）が

１）モンスター区分所有者からの執拗なクレームに時間を取られる。

２）検討課題がないのに過剰な頻度の理事会を開催し中身のない議論を繰り返す

　理事会に付き合わされる　　

３）居住者間の不毛なトラブル仲裁に駆り出される

　といった内容で多くの時間を取られ、あるいは精神的に疲弊し、最終的に退職に

　追込まれることで人件費やスタッフ採用・研修コストを押し上げるというものです。

フロントが担当できる管理組合数には当然ながら限界がありますので、大規模ﾏﾝｼｮﾝ

のようなｽｹｰﾙﾒﾘｯﾄがない上に想定以上の労力を費やす小規模ﾏﾝｼｮﾝは管理会社からの

積極的解約の対象となるのです。

このようなマンションの多くが「居住者間にチームワーク（合意形成）がなく

常に揉めている」傾向にあります。

管理業は「サービス業」としてまだまだ未成熟ですが、サービスを受ける管理組合の

側も一枚岩とはではいかなくとも1.5枚岩位になっていないと、管理会社から解約を

言われてしまうかもしれませんね。

先日、東京都下の小規模マンション管理組合からお問い合わせ頂き、

「マンション管理についての無料出張勉強会」へ行ってきました。

その後、理事長より以下のメールを頂戴しました。

〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜 

先日は本当にありがとうございました。

当初は、単に今の小規模の修繕案をどうするか、くらいの感じでいましたがそれに

対する明確な回答を頂戴できただけでなく、何よりうれしかったのは、理事会ﾒﾝﾊﾞ

ｰの意識が高まったこと、いいチームとしてやっていけそうな感じになったことでした。

本当に期待していた以上の内容で、勉強になりましたし、意識が高まりました。

感謝しています。

（以下略）

〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

とても嬉しいメールです。この理事長からのコメントでなにより嬉しかったのは、

理事会メンバーの意識が高まったこと、いいチームとしてやっていけそうな感じ

になったことです。

理事会と言っても考え方がバラバラで関心の薄い区分所有者の「寄せ集め」だった

のが当社の話を聞いた後、『チーム』へとグレードアップしたのです。

始めは私の声だけが部屋内に響いていたのが、最後は理事の皆さんから質問が沢山

出てきたり普段は殆ど話をしなそうな理事同士が意見交換をしたり。最後のほうは

皆さんの笑顔 が素敵でした。

そして、今までは管理会社や一部の理事へ漫然と任せていた方々が、現状を把握し

具体的な行動をイメージできるようになっていき、『マンション管理運営を自分達で

ほんのちょっとﾄﾗｲするだけで資産価値や住み心地が上がるんだ』と盛り上がって

いました。

特に小規模マンションではチームワークが大切です。この記事を読んだあなたも一人で

悩んで いないで、まずは少しずつ回りの理事に「興味・関心のともし火」をつけて

いってください。

先日、東京都区部の小規模マンション管理組合へ相談業務の話を聞きました。

こちらは築３０年、１０数戸、自主管理のマンションです。

自主管理というよりは、全員が無関心で理事長権限のない『裏理事長』が勝手に運営を

しているような無管理状態でした。

総会は開いたことがない、修繕積立金がいくらあるか判らない、誰が区分所有者か

わからない、大規模修繕もやったことがない、、、ない、ない、ない、、、でした。

当社にお問い合わせ頂いたお客様もマンションの現状をほとんど知らない状態でした。

当社からのアドバイスは､『まずはマンション内にあなたの疑問に共感してもらえる

仲間を作ってください､３人集まったら私がアドバイスに行きますよ。』

他の居住者とコミュニケーションなど取ったことのないこのお客様､アクティブに

勇気を出して一軒一軒へ声をかけた結果、それまで無関心だった他の区分所有者も

『そういえばおかしいぞ？』と気付き始めました。５人、６人、と集まってきます。

結局この日は４名が集まり、ヒアリングさせて頂きました。

一通り全体の流れと進むべき道を提示し、皆さん一様に理解されたようでした。

このマンション、財政や建物の劣化状況からみれば課題は山積みです。

しかし小規模ﾏﾝｼｮﾝの良さか、管理組合のﾒﾝﾊﾞｰがこの件をきっかけに結束を強め、

コミュニケーションが会合の中で１分単位で深まっているのを見ると、管理組合

としチームワークはこれからもっと強くなりそうです。

雨降って地固まる、のスタートに立ったような感じです。

ところで最後に。

会合の中である区分所有者が、『あの理事長が全て悪い』と憤っていたので、私は一言

「その『悪い』の１０分の一は『自分』に向けてください。無関心だったあなたも

加害者の一人です。」

先日、神奈川県横浜市の小規模マンション理事さんと打ち合わせ話を聞きました。

築２０年目を向かえ、小規模でかつ賃貸化が進み、さらに高齢化の波が押し寄せて

おり完全に理事のなり手がいない状況です。

数十年前から国やマンション管理業界が提案してきた「理事の輪番制」は形骸化し、

管理規約の規定もまったく機能していません。

ここは現実を重視し「一般論」を捨てて理事会組織の改革案を提示しました。

これからこの改革案の方向で進むことになりそうです。

ところで、国や管理会社が推奨する「理事会役員の輪番制」は、本当に正しい

のでしょうか？

「区分所有者全員が理事を経験することで、みんながマンション管理に関心を持ち

主体的に動くようになる」という建前に従い、理事会役員をいつまでも順番で回って

くるよう運営すべきでしょうか？

特に小規模マンションでは、上述のマンションのように長い年月の経過と共に

「高齢化」「賃貸化」が進む一方で、理事の一年輪番制によりほとんどが管理組合

運営に興味・関心を持たず､ソフト面のスラム化を進行させているところを多く

見かけます。

これからの小規模マンションは、

・国の指針や管理会社の提案に関わらず、タイミングを見て輪番制をやめる⇒

熱心でクリーンな組合員が常に２，３名理事会に加わるような制度に変更する。

・役職（理事長・副理事長・会計・書記、）によって業務を固定化することなく

　集ったﾒﾝﾊﾞｰで柔軟に運営する。

・理事以外にも関心のある組合員がいればｵﾌﾞｻﾞｰﾊﾞｰとして積極的に理事会の議論に

　加えるといった柔軟な管理組合運営が求められます。

　管理組合利益の最大化のためには、管理組合の実情に応じて「違法でない範囲で

　常識を捨てる」必要があります。 

　特に築年数の経過している小規模マンションは将来の為に多少の荒治療が必要なことも

　あります。

小規模マンションで管理組合（理事会）に組合員（区分所有者）名簿がない場合、

早急に集めてください。マンション適正化法の改正で「マンション管理適正評価制度」

は新設されその評価項目の一つに名簿の整備状況も含まれております。

名簿は通常、分譲時に管理会社集めて以降、管理組合からの指示がない限りは一斉

更新しません。また専有部分の売買や賃貸などによって組合員が入れ替わる場合は

届出を回収している可能性が高いですが、それでも完璧である保証はありません。

管理会社が現状を把握していないと、外部に住む区分所有者へ連絡がつかなくなる

こともあります。

また、管理会社に都合の悪い内容（管理会社変更や管理費削減など）について

アンケートや総会議案書を送ろうとする場合、管理会社の協力を得られない可能性も

あります。

特に小規模マンションでは１票の重みがとても重要ですので、いざ理事会から

情報発信しようとするときに全区分所有者へ確実に到達する必要があります。

もし名簿が集っていない場合、該当する専有部分の登記簿を取りましょう。

登記簿（現在では登記事項証明書…抄本にあたるものは要約書…と呼んでいます。）

とは不動産の一つ一つについている「履歴書」のようなものであり、現在所有して

いる人の氏名や住所、抵当権（住宅ローン等）の内容や変遷が記されています。

この登記簿に記載の所有者住所宛てに返事を書けば、高い確率で届くことになります。

（これでも見つからない場合は次の手がありますがここでは割愛します）

以前はこの登記簿を取得するのに、法務局へ出向くか郵送で申請する必要がありましたが

現在ではインターネットで閲覧が可能となりました。

参考：「インターネット登記情報提供サービス」

一件につき５００円かかりますので、調べたい件数が増えれば負担は増しますが当然と

して管理組合のための活動経費ですから、個人で立て替え恵て後で管理組合から返して

もらいましょう。

先日は横浜市内のとある小規模マンションの話を聞きました。

総会や住民説明会などのイベントに総戸数の半数以上がいつも集まる、小規模ﾏﾝｼｮﾝ

管理組合のお手本のようなマンションです。 

ところで、こちらの小規模マンションでは、今後の様々な改善への取組みについて

「理事会を常に拡大し、参加者全員でやっていく」という方針になりました。

通常であれば、理事会が主体となってプロジェクトを進め、総会で賛否を得る流れですが､

「皆で話し合えば良いんじゃない？今回のような場で話し合えば。」 

という出席者のひとこえに皆が賛同し、今後の打合せも今回のような全員会議で実施する

方向になりたいものです。

こちらのマンションでは、日常業務のほとんどを管理会社へお任せしていたこともあり、

理事会はほとんど開催されず、なり手もなかなかいない状況でした。

さらに区分所有者の高齢化も進みつつありました。

ただ、廊下で会えば挨拶するようなコミュニケーションの下地はありました。このような

小規模マンションでは、「理事会」という彼らにとって「堅苦しい機関・肩書き」に

すべてを押し付けるのではなく、常に全員参加型で和気藹々とやっていくのも一つかも

しれません。

マンション管理組合の現場を多く見てきた者として感じることは、居住者間の挨拶が

少ないということです。

単一社会（ムラ社会）が異常に発達した日本においても『マンション管理組合』は

なかなか 「ムラ」になりきれないために、居住者間の挨拶（コミュニケーション）が

少ないのだと考えます。

日本人社会でのコミュニケーションは『そこに所属する人同士の付き合いの長さ、

深さ』に比例 します。

家族はコミュニティの最小単位。学校、クラブ活動、会社、ボランティア、、、

人は様々なコミュニティに属していますが、自発的に参加していることと、付き合いの

密度（時間や人間関係）が向上しやすい（ムラ社会）ため､そこでのコミュニケー

ションは発達しやすいです。

しかしそういった密度の濃い『ムラ』から一歩でると途端にコミュニケーションが

取れなくなるのが多くの日本人の特徴です。